Sabemos que a compra e venda de imóvel na planta pode ser tornar um verdadeiro martírio quando a intenção do promitente comprador é de desfazer o contrato, ou seja, aquele que tem a intenção de comprar imóvel com construção futura, por alguma razão se encontra impossibilitado de continuar com o pagamento das parcelas ajustadas no contrato. 

O Superior Tribunal de Justiça, antes da edição da lei 13.786/2018, que veio para alterar  as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, editou a súmula 543, pacificando o entendimento de que na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, as parcelas pagas deveriam ser restituídas integralmente se por culpa do promitente vendedor ou parcialmente se por culpa do promitente comprador. 

Em um primeiro momento, faz-se necessário informar ao leitor que promitente significa dizer aquele que promete algo futuro, logo, promitente comprador é aquele que promete comprar e o promitente vendedor aquele que promete vender. 

Por óbvio que se há a promessa de venda de algo futuro, o contrato será de promessa de compra e venda, haja vista que uma das partes promete vender e a outra promete comprar nas condições de preço e forma de pagamento, previamente, ajustadas. 

A questão é que durante certo tempo, com base na súmula 543 do STJ, se houvesse ruptura do contrato pelo vendedor, este deveria restituir integralmente as parcelas pagas, mas se por culpa do comprador,  seria devido a retenção de até 25% dos valores pagos em favor de quem vende para suprir os gastos com a publicidade, a propaganda e demais valores que tenham sido gastos pelo vendedor. 

Na maioria dos contratos de promessa, este entendimento não era cumprido a risca, onde muitas vezes o comprador teria restituído valores ínfimos em decorrência de cláusulas leoninas quando a intenção de quem compra seria de desafazer o contrato. 

Ocorre que desde dezembro de 2018, houve mudanças quando falamos no desfazimento do contrato de compra e venda, seja de fração ideal de futura unidade ou de loteamento. 

A lei 13.786/2018 trouxe profundas modificações,  informando que quem compra fração ideal de futura unidade, caso requeira o desfazimento do contrato além de não ter devolvido o valor pago da comissão de corretagem, bem como até 25% das quantias pagas ao incorporador, também deverá arcar com os impostos que recaem sobre o imóvel, cota condominial e associação (se tiver), 0,5% correspondente a fruição do imóvel e demais encargos e despesas que estejam previstas em contrato, conforme expresso no art. 67-A da lei 13.786.  

Outrossim, cumpre informar que há projeto de lei de nº 77/2018, em tramitação no Senado Federal, com proposta para alterar a Lei de Incorporações Imobiliárias (4.591/64), para estabelecer que a compra e venda de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária deve ser iniciada por quadro-resumo com informações básicas sobre o contrato. Prevê sanções para atraso na entrega do imóvel e para falta de pagamento ou distrato por iniciativa do adquirente. Estabelece a aplicação do direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor. 

A intenção é de que haja um equilíbrio entre as partes que se obrigam no contrato, sendo um o de pagar e o outro de entregar o imóvel no prazo convencionado. Como só havia decisão dos Tribunais Superiores quanto ao impasse, a lei 13.786/2018 mudou esta questão, muito embora, diga-se de passagem, com muitas lacunas e brechas que induzem a muitos desequilíbrios entre as partes contratantes. 

Oportuno ainda consignar que ainda assim, em decorrência desse “favorecimento” em prol do incorporador, foram inseridas inúmeras cláusulas que entendo leoninas, onde o comprador, na intenção de resolução do contrato, se vê com valores ínfimos quanto a pretensa devolução do que foi pago. 

A questão é que o incorporador, no momento em que há o distrato, ele vende o imóvel novamente, por preço, muitas vezes, maior do que vendeu na planta, até mesmo porque, quando há resolução do contrato, na maioria dos casos, a unidade já está pronta e acabada. 

Entendo ser totalmente injusto e descabido alguns termos impostos pela lei 13.786/2018, uma vez que na esfera imobiliária, na maioria dos casos, o custo para lançamento, publicidade e propaganda de futura unidade é inserido no valor cobrado pelo imóvel, sendo diluído ao longo de sua construção. Acredito que a incorporadora deveria sim se beneficiar com os consectários do imóvel, tais como condomínio, IPTU, cota associativa, a partir da data prevista para a  entrega das chaves, mas reter valores para ter restituído o que despendeu com custos para lançamento do empreendimento, chega a ser um verdadeiro despropósito, pois como dito, já estão inseridos no preço de venda. Estaria o comprador pagando duas vezes caso opta-se pela resilição do contrato. 

A lei do distrato, caso o comprador venha a resilir o contrato, por qualquer razão, impõe a restituição ínfima de valores pagos, sendo uma verdadeira punição ao comprador que se encontra impossibilitado de adimplir com o contrato de promessa de compra e venda.   

Se o desfazimento se der por culpa de quem vende, tal questão não tem maiores discussões, pois a lei prevê que deverá ocorrer a restituição integral ao comprador dos valores pagos e possibilidade de indenização por dano moral, dependendo do caso apresentado, como já vinha sendo aplicado pela jurisprudência. 

Todos os pontos aqui informados servem para que o leitor, pensando na compra de imóvel na planta, se resguarde quanto a cláusula de resolução do contrato de promessa de compra e venda, bem como que possa verificar o seu orçamento para que haja o efetivo cumprimento da obrigação de pagar, pois em muitos casos o comprador se utiliza de financiamento bancário. 

Importante ressaltar que a ficha do comprador para a concessão de financiamento bancário só será viabilizada no momento em que as chaves estão prontas para serem entregues, haja vista que em se tratando de incorporação imobiliária, durante o período de obras são pagas apenas de 20 à 30% do valor do imóvel diluídos em quase 3 anos (tempo em média que a obra estará pronta e acabada). O restante do valor para quitação do preço, quando realizado por financiamento bancário, depende de prévia análise do banco para que seja concedido o valor pretendido para o financiamento. Se o banco, por alguma razão, inviabilizar a concessão do financiamento, o pretenso comprador não terá como quitar o valor, iniciando-se uma verdadeira via crucis na tentativa de resilir o contrato.  

No próximo post será colocada a questão de financiamento bancário e sua resolução. 

O escritório Costa & Menezes se encontra apto a te orientar e buscar a melhor solução para o seu caso.  

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Texto de Juliana Patrícia Alves de Medeiros

Advogada inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção do Estado do Rio de Janeiro, Pós graduada em Direito Civil e Processual Civil (UNESA), Direito Público e Privado pelo Instituto Superior do Ministério Público – ISMP e Direito Imobiliário pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro – PUC -Rio. Advogada associada do Escritório Costa & Menezes Advogados.

REFERÊNCIAS:

Lei 13.786/2018 

Superior Tribunal de Justiça 

Código Civil 

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