Apesar de ter sido regulamentado (com traços mais firmes) na década de 60 do século passado, o condomínio edilício é uma figura relativamente nova e que se apresenta como fenômeno típico da idade contemporânea. Bairros como Barra da Tijuca, Recreio e outros no Estado do Rio de Janeiro são provas vivas de que é realidade presente nas vidas dos moradores.
Aos que pensam na política brasileira vão ligar o tema ao pós Getúlio Vargas – crescimento urbano desenfreado -, já aos que pensam no aspecto jurídico vão invocar as lições e reflexões do laureado Prof. Caio Mário. Fato é que se pensarmos no sonho mais simples do ser humano, o condomínio edilício acaba por representá-lo: um lugar para morar.
Até o Código Civil (CC) de 2002 – com entrada em vigor no início de 2003 – tudo que se relacionava com condomínio edilício era frontalmente regido pela Lei 4.591/64. Com o advento do CC, derrogou-se a parte de condomínios edilícios da lei de 1964, fazendo com que fossem necessárias algumas alterações em condomínios já constituídos na vigência da legislação anterior.
Contudo, a prática não anda, por vezes, na mesma batida da teoria. Percebe-se que muitos condomínios ainda mantém Convenção e Regimento Interno defasados. Ainda que não seja obrigatório alterar, o não enquadramento às “novas” – ainda que já tenha se passado 16 anos – normas é, indubitavelmente, ensejador de problemas na administração de condomínios.
Uma das mudanças trazidas pelo CC – tema que nos ocupará em outro texto -, é a questão de se poder criar multa por conduta antissocial e como consequência dessa forma de se tratar certos condôminos aparecem outros temas que tocam – ainda que tangencialmente – esse assunto.
Tema relativamente novo quando se trata de condomínios é a existência de condomínios que optam por colocar no seu Regimento Interno ou por autorizar em suas Assembleias a proibição de determinados “elementos” no seu condomínio, caracterizando verdadeiras cláusulas de exclusão pessoal.
A PROIBIÇÃO DE CERTAS PESSOAS NO CONDOMÍNIO
Hipoteticamente, poderia existir em um determinado condomínio a proibição de ter jogador de futebol como condômino – sob o argumento de que as suas presenças trazem muitas confusões etc. – ou que as pessoas que trabalham como profissionais domésticos no condomínio só possam frequentar o elevador de serviço. São meramente exemplos.
Os mais chegados ao meio jurídico, logo pensarão na autonomia privada e suas implicações nos direitos fundamentais. Os não tão chegados, dirão se tratar de absurdos ou de algo necessário na vida em condomínio. Cada um com a sua perspectiva. Dependendo da cláusula de exclusão pessoal, o tema se torna mais ou menos controvertido, tendo apoiadores de um lado e de outro.
Fato é que atualmente já se vê condomínios optando pela eleição de cláusula de exclusão pessoal. Parece ser uma tendência que cada vez mais cresça questões nesse âmbito levadas ao judiciário para que esse cumpra um de seus papeis, dizer o direito.
Independentemente da posição pessoal do advogado que aqui escreve, é algo que precisa ser tratado com muita cautela e tecnicidade. São necessárias ferramentas jurídicas para pleitear o direito de quem se sente excluído ou para poder orientar (com o máximo de segurança jurídica possível) o condomínio que pretende levar alguma cláusula de exclusão pessoal para pauta de sua Assembleia ou que pretende alterar o RI do condomínio.
No âmbito da cláusula de exclusão pessoal em condomínio vale os dizeres já consagrados: “cada caso é um caso”. Necessário será a análise casuística para saber se determinada cláusula de exclusão pessoal é ou não uma cláusula nula e, assim, passível ou não de ser levada ao judiciário.
O escritório Costa & Menezes se encontra apto a te orientar e buscar a melhor solução para o seu caso, seja você a pessoa excluída ou o condomínio.
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Luiz Antonio M. L. P. da Costa
Mestre pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa – FDUL. Pós-graduando em Direito Imobiliário pela Universidade Veiga de Almeida. Sócio Fundador do Costa & Menezes Advogados Associados e do Grupo CMA empresas – Assessoria Contábil | Administração de bens.