O tema hoje será o financiamento bancário. Muitas pessoas possuem dúvidas sobre todo o procedimento, inclusive do que acontecerá quando, porventura, deixar de pagar o financiamento. 

O financiamento bancário, nada mais é do que a concessão pela instituição bancária, escolhida pelo pretenso comprador, de valor correspondente ao imóvel que se deseja comprar. É a concessão de dinheiro tendo como garantia do pagamento o imóvel. E como isso ocorre? A instituição bancária irá, em um primeiro momento, verificar se há a possibilidade de proceder a concessão desse valor. Se o pretenso comprador não possuir restrições bancárias poderá ser aprovado o crédito. Sendo aprovado, o banco solicitará que o comprador preencha uma ficha com seus dados pessoais, os dados do imóvel, os dados de quem vende, bem como que seja enviado uma certidão de ônus reais atualizada do imóvel e certidão fiscal referente ao IPTU. 

Por óbvio que como estará atrelado o contrato de financiamento a uma compra e venda, serão necessárias todas as certidões, tanto do comprador, como do vendedor para a realização do negócio. No contrato de financiamento, contrato este realizado entre o comprador e a instituição bancária, estará previsto cláusula de alienação fiduciária, pois caso o pagamento das parcelas não seja cumprido, o banco se consolida na propriedade, sendo o imóvel posto a venda por meio de leilão.  

A alienação fiduciária é um tipo de garantia numa relação de negociação de compra de bens, onde o devedor, para garantir o pagamento de algo, o transfere para o credor enquanto paga por aquele bem. O nome é complicado, mas a própria lei explica o que é a alienação fiduciária. 

A Lei nº 9.514/97 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, definindo em seu art. 22, que a alienação fiduciária “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”, ou seja, na alienação fiduciária, o devedor transmite ao credor propriedade imobiliária em garantia de dívida assumida, isto é, o credor (banco) recebe a propriedade sobre o bem dado em garantia, mas não de forma plena. Neste caso, o imóvel comprado fica como garantia da dívida e somente passará a ser registrado no nome do comprador quando este quitar todo o pagamento do bem adquirido. 

A consolidação da propriedade imóvel é uma etapa intermediária do procedimento de execução extrajudicial, onde o credor, no caso a instituição financeira, providenciará a averbação de consolidação da propriedade em seu nome, trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora (pagamento da dívida), perante o Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel, objeto do contrato encontra-se registrado, iniciando-se assim o processo de retomada do imóvel. 

Junto a matrícula do imóvel será registrado todo o negócio realizado, constando concessão de crédito imobiliário em favor do comprador, bem como o registro da compra e venda. Em alguns casos há o registro de hipoteca em favor da Instituição bancária, pois caso não seja realizado o cumprimento de toda a obrigação o banco se consolida na propriedade e leva o imóvel a leilão.  

O que pode ser feito se eu deixar de pagar uma parcela? O que posso fazer caso algumas parcelas deixaram de ser pagas? Na prática, se eu deixar de pagar apenas uma parcela, o banco já retoma o imóvel? Na maioria dos casos, quando não há o pagamento, o banco irá ligar para o comprador para que este pague a parcela em aberto. Em geral, após 30 dias sem o pagamento da parcela em aberto, inicia-se o processo de retomada do imóvel. O ideal é que o comprador/devedor vá até o banco e tente renegociar a dívida para não perder o imóvel. Sugerimos que não deixe a questão de lado. Resolva o quanto antes! 

Mas se eu não fui ao banco, fui intimado do leilão com previsão de data para a venda do imóvel? E caso tenha ocorrido o leilão e eu não fui intimado. Isso Pode acontecer? 

Algumas soluções jurídicas são tomadas para que haja a defesa dos interesses do comprador/devedor nos casos colocados acima. É importante que quem deve fique atento a todos os trâmites referentes a consolidação da propriedade, pois existem diversos requisitos para que tal fato aconteça. 

O escritório Costa & Menezes se encontra apto a te orientar e buscar a melhor solução para o seu caso.  

Entre em contato conosco! 

Texto de Juliana Patrícia Alves de Medeiros 

Advogada inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção do Estado do Rio de Janeiro, Pós graduada em Direito Civil e Processual Civil (UNESA), Direito Público e Privado pelo Instituto Superior do Ministério Público – ISMP e Direito Imobiliário pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro – PUC -Rio. Advogada associada do Escritório Costa & Menezes Advogados. 

REFERÊNCIAS:

Artigo – Do instituto da consolidação da propriedade em contrato de alienação fiduciária de imóvel – Por Maria Karoline de Andrade. Disponível em:<www.anoreg.org.br/site/2019/07/03/artigo-do-instituto-da-consolidacao-da-propriedade-em-contrato-de-alienacao-fiduciaria-de-imovel-por-maria-karoline-de-andrade/>

Lei nº 9.514/97

Código Civil Brasileiro  

RESOLUÇÃO Nº 4.676, DE 31 DE JULHO DE 2018 

Foto:  Freepik