Em tempos de pandemia, muitos locadores estão se vendo “as voltas” com os locatários acerca da manutenção dos contratos de locação de imóveis residenciais e não residenciais.

Os contratos residenciais, sejam eles por prazo indeterminado, determinado ou por temporada, sofreram, significativamente, com a pandemia que assola o planeta, assim como os contratos não residenciais.

O que pode ser feito quando o inquilino (locatário) manifestar interesse na ruptura do contrato locatício, antes do término do prazo estabelecido no contrato?

Em verdade, não há lei que impeça que o contrato, convencionado entre as partes, seja desfeito, assim, como também devem ser analisadas as cláusulas pactuadas.

Em todo contrato de locação há cláusula de multa contratual em caso de rescisão antecipada, mas como fica todo esse imbróglio perante o judiciário? E caso o locatário não proceda ao adimplemento do aluguel sem a distribuição de ação revisional? Como os Magistrados estão enfrentando esta questão quando não há acordo entre as partes?

Seja em contrato residencial ou não residencial, não cabe a mera alegação de impossibilidade de pagamento em razão do COVID-19. Toda alegação deve ser comprovada e, mesmo com a sua comprovação, não pode o locatário, simplesmente, deixar de pagar o aluguel. O que pode ocorrer é o abatimento do valor referente ao preço convencionado no contrato, o que deve ser realizado entre as partes, antes de levar ao conhecimento do judiciário.

Este entendimento se baseia nos princípios basilares de todo contrato. As partes convencionam as cláusulas, livremente, devendo cumpri-las em sua integralidade, até mesmo para garantir o equilíbrio contratual. Não pode o contrato valer para uma parte e não valer para a outra, tanto assim o é que, todo o contrato locatício estipula cláusula referente as obrigações tanto do locador quanto do locatário.

Em recente decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, acerca do tema, referente a contratos não residenciais em lojas de shopping center, o Locador propôs abatimento dos valores pagos, todavia não aceitos pelo locatário, uma vez que pleiteia a suspensão do contrato, sendo negado a tutela antecipada pretendida, senão vejamos:

“…..No caso em tela, verifica-se que a parte ré já adotou as seguintes medidas: desconto de 50% (cinquenta por cento) do aluguel referente ao mês de março de 2020; desconto de 100% (cem por cento) do aluguel referente ao mês de abril de 2020; redução de 50% nos encargos condominiais do mês de abril, vencimento em maio, ambos de 2020; parcelamento dos 50% (cinquenta por cento) restantes do aluguel referente ao mês de março em 6 (seis) parcelas mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira em outubro de 2020. Não obstante, a parte autora afirma serem insuficientes a equilibrar a relação contratual nesse momento delicado. Todavia, não há nos autos probabilidade do direito que pleiteia, ao menos por ora e sem a devida instrução processual, razão pela qual ausente um dos requisitos do artigo 300 do Novo Código de Processo Civil….”[1]

O locatário, irresignado, interpôs agravo de instrumento, onde, igualmente, fora negado o pleito pretendido de suspensão dos alugueres e consectários do imóvel, sob os seguintes fundamentos, senão vejamos:

Agravo de Instrumento. Tutela de urgência. Pretensão de redução de valores devidos com base em contrato de locação de loja situada no Bangu Shopping. Locador ofereceu: desconto de 50% do aluguel de março; desconto de 100% do aluguel de abril; redução de 50% dos encargos condominiais no pagamento de maio; parcelamento dos 50% restantes do aluguel de março em 6 parcelas, iniciando em outubro. Como se trata de cognição sumária, parece razoável a proposta. Com a instrução poderá ser revista. A redução ampliada ou integral poderá ser analisada com a instrução. Pandemia do Covid-19 que resulta em situação extraordinária que será examinada. Concessão da tutela antecipada com cautela para melhor compreender os fatos e necessidades de ambas as contratantes neste momento difícil. Decisão mantida na forma da Súmula n° 59 deste TJRJ. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, na forma do artigo 932, inciso IV, do CPC.[2]

Diante da casuística acima apresentada, resta evidente que o contrato obriga as partes, logo, deve ser cumprido em sua integralidade, podendo ocorrer, dada as circunstâncias, de flexibilização do mesmo.

Importante consignar que há a necessidade da devida instrução do processo, onde a parte autora deverá comprovar os fatos alegados na inicial, portanto e, por uma questão de cautela, deve a parte que pretende a revisão do contrato apresentar todos os meios de provas possíveis, como comprovação de sua fase, momentânea, de impossibilidade de adimplemento integral do contrato locatício. Note-se que, até a sentença, deverá a parte autora proceder ao fiel cumprimento do convencionado no contrato, sob pena de execução das parcelas não adimplidas.

A melhor solução, caso o locatário venha a descumprir o contrato é, em um primeiro momento, notificá-lo extrajudicialmente, detalhando os termos de possíveis acordos e, caso, mesmo assim, não haja o adimplemento quanto ao pagamento, o locador poderá se valer ou da execução do contrato ou da ação de despejo.

Quanto aos contratos residenciais, este será o próximo tema a ser analisado.

O escritório Costa & Menezes Advogados Associados se encontra apto a te orientar e buscar a melhor solução para o seu caso.
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Texto de Juliana Patrícia Alves de Medeiros

Advogada inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção do Estado do Rio de Janeiro, Pós graduada em Direito Civil e Processual Civil (UNESA), Direito Público e Privado pelo Instituto Superior do Ministério Público – ISMP e Direito Imobiliário pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro – PUC -Rio. Advogada associada do Escritório Costa & Menezes Advogados.

REFERÊNCIAS:

[1] TJRJ Processo nº. 0010678-44.2020.8.19.0204. Ação revisional de aluguel não residencial. Distribuído para a 2ª Vara Cível da Regional de Bangu.

[1]TJRJ Agravo de instrumento nº. 0032615-43.2020.8.19.0000. Vigésima sétima Câmara Cível. JDS. DES. MARIA AGLAE TEDESCO VILARDO. Julgado em 02-06-2020.

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