O presente artigo visa o esclarecimento acerca da Regularização Fundiária Urbana – REURB, ou seja, a regularização de construções que foram erigidas de forma irregular.

Muitos empreendimentos urbanos (condomínios verticais e horizontais) foram construídos sem que houvesse a regularização perante a Prefeitura, como por exemplo, aprovação de projetos e muito menos acerca da construção em si, inviabilizando a regularização do imóvel , adquirido por terceiro, perante o registro de imóveis.

Diante de estudos realizados pelo IBGE, constatou-se a irregularidade de muitos assentamentos, sendo necessária a imposição de uma medida eficaz para a regularização dos mesmos.

É sabido que como as necessidades de uma sociedade se modificam ao longo dos anos, impõe-se também a adequação da legislação.

Dito isto, em detrimento da realidade hodierna, finalmente, por meio da medida provisória 759, sendo convertida na lei 13.465/2017, as construções realizadas de forma irregular até a data de 22.12.2016 poderão ser regularizadas pelo que se denomina de Regularização Fundiária Urbana (REURB).

O que é a REURB?

A lei 13.465/2017 instituiu a REURB, regulamentada pelo Decreto 9.310/2018 (alterado em parte pelo Decreto 9.597/2018), que abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à situação de seus ocupantes.”[1]

Importante esclarecer ainda que alguns requisitos são impostos pela legislação para que haja a regularização, sendo destinada aos núcleos urbanos informais existentes até a data de 22.12.2016, data da Medida Provisória 759/2016.

Outrossim, em um primeiro momento, todas as construções que foram erigidas de forma irregular devem ser tratadas caso a caso, até mesmo porque uma construção pode não estar no mesmo pé de irregularidade que outra.

Cada situação deve ser analisada, até mesmo porque, em algumas ocasiões deverá ser verificada ocupações em áreas que pertencem a mananciais, áreas de preservação ambiental ou conservação de uso. Neste caso a lei não fala em desocupação ou remoção das pessoas, mas determina a obediência aos artigos do Código Florestal, que regulamenta os requisitos do projeto e dos estudos técnicos que comprovem melhorias e compensações ambientais na Reurb.[2]

Outra importante questão a ser elucidada é quanto ao procedimento administrativo e aprovação Municipal, haja vista que a própria lei não exige lei municipal que trate do projeto de Reurb, sendo considerados legítimos para requerer o procedimento administrativo as pessoas jurídicas de direito público, os beneficiários, individual ou coletivamente, os proprietários, os loteadores, os incorporadores, o MP e a Defensoria Pública.[3]

Toda a regularização de determinada área importará em tramitação perante Prefeitura e cartório de Registro de imóveis, até mesmo porque para que os adquirentes destas áreas possam registrar em seu nome a propriedade adquirida, necessária se fará em um primeiro momento a regularização perante a prefeitura  e, em um segundo momento, a regularização perante o Registro de imóveis, sendo tal procedimento de cunho administrativo.

Somente após todo o trâmite de regularização é que o terceiro adquirente, ou seja, aquele que comprou o imóvel construído de forma irregular é que poderá registrar em seu próprio nome a propriedade, individualizando o IPTU. Sem regularização fundiária o adquirente poderá até vender o imóvel, mas não poderá transferir a propriedade, com a realização de todos os trâmites necessários como no caso de uma propriedade regular, haja vista tratar-se de imóvel erigido de forma clandestina.

Os tipos de REURB

Vale ainda destacar que existem dois tipos de REURB, quais sejam: A REURB de interesse social (REURB S) e a REURB de interesse específico (REURB E), sendo a primeira caracterizada pelos núcleos urbanos informais ocupados pela população de baixa renda e a segunda caracterizada pelos núcleos urbanos informais ocupados por pessoas não classificadas como baixa renda. Importante frisar que na modalidade de REURB S, os primeiros atos registrais e respectivas certidões são gratuitos e na modalidade de REURB E o custeio se dará pelos beneficiários ou requerentes privados.

Notório que a lei avançou muito quanto a questão da necessidade de regularização de construções irregulares, beneficiando todos aqueles que almejam regularizar a sua propriedade.

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Texto de Juliana Patrícia Alves de Medeiros

Advogada inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil – Seção do Estado do Rio de Janeiro, Pós graduada em Direito Civil e Processual Civil (UNESA), Direito Público e Privado pelo Instituto Superior do Ministério Público – ISMP e Direito Imobiliário pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro – PUC -Rio. Advogada associada do Escritório Costa & Menezes Advogados.

REFERÊNCIAS:

[1] SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 15ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 109

[2] SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 15ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 111 e 112.

[3] Art. 14 da lei 13.465/2017.

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